Pravo preče kupovine u stečajnom postupku

Uvod

Svaki subjekt koji ima pravni subjektivitet može da učestvuje u pravnim odnosima i da bude nosilac prava i obaveza.

Privredna društva, kao pravna lica koja se osnivaju s ciljem sticanja dobiti, uključuju se u privredne aktivnosti motivisana ostvarivanjem profita, ali često u ostvarivanju ove svoje težnje postaju i nosioci obaveza kojima, u ne malom broju slučajeva, ne mogu da odgovore. Obaveze, odnosno dugovanja, naročito su postala široko rasprostranjena razvojem kreditne privrede.

Kada obaveze privrednog društva postanu veće od njegove imovine ili kada privredno društvo ne može da odgovori dospelim obavezama (usled nelikvidnosti), nad istim se može pokrenuti stečajni postupak.

Sa žalošću se može konstatovati da je sudbina stečajnog postupka zadesila veliki broj privrednih društava na ovim prostorima, što iz objektivnih razloga uslovljenih turbulentnim ekonomskim okruženjem, što iz subjektivnih razloga uslovljenih neadekvatnim upravljanjem.

Ova činjenica dovela je do toga da je stečajni postupak postao nezaobilazna konstanta privrednog života na ovim prostorima, te, samim tim, i imovinsko-pravnih odnosa, a poznavanje njegovih pravila se nameće kao conditio sine quo non za svako lice koje učestvuje u pravnom saobraćaju.

Zakon o stečaju („Službeni glasnik RS”, br. 104/09, 99/11 – dr. zakon, 71/12 – odluka US, 83/14, 113/17, 44/18 i 95/18) u članu 75. stav 1. sadrži odredbu koja glasi: „Otvaranjem stečajnog postupka gase se ranije stečena prava preče kupovine u pogledu imovine stečajnog dužnika.”

Ovi redovi posvećeni su odnosu prava preče kupovine i stečajnog postupka.

Šta je pravo preče kupovine?

Pravo preče kupovine ovlašćuje njegovog titulara na pravo prioritetnog sticanja prava svojine na određenoj stvari u odnosu na ostale potencijalne kupce, ukoliko se vlasnik stvari opredeli za njenu prodaju i ukoliko titular prava preče kupovine ispuni uslove prodaje postavljene od strane vlasnika stvari.

Razlikujemo zakonsko i ugovorno ili voljno pravo preče kupovine. Zakonsko pravo preče kupovine postoji kada sam zakon propisuje da određeno lice ima pravo preče kupovine, dok voljno pravo preče kupovine nastaje saglasnošću volja ugovornih strana ili putem testamenta.

Pravni sistem Republike Srbije sadrži nekolicinu zakona čijim odredbama se uspostavlja zakonsko pravo preče kupovine, kao na primer:

·       pravo preče kupovine suvlasnika nepokretnosti;

·       pravo preče kupovine vlasnika susednog poljoprivrednog zemljišta;

·       pravo preče kupovine članova društva u slučaju prodaje udela;

·       pravo preče kupovine korisnika šume;

·       pravo preče kupovine ustanova za zaštitu kulture, nad delima koja su proglašena za kulturna dobra itd.

Ono što je zajednička karakteristika svih navedenih primera prava preče kupovine jeste činjenica da sam zakon, na osnovu nekih stanja, položaja, osobina ili karakteristika, određenim licima daje pravo preče kupovine u slučaju prodaje određene stvari.

Tako, na primer, Zakon o prometu nepokretnosti  („Službeni glasnik RS”, br. 93/14, 121/14 i 6/15) propisuje da je suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo dužan da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima, dok je istim zakonom propisano da je vlasnik koji namerava da proda poljoprivredno zemljište, dužan da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. Zakonom o privrednim društvima  („Službeni glasnik RS”, br. 36/11, 99/11, 83/14 – dr. zakon, 5/15, 44/18, 95/18, 91/19 i 109/21) propisano je da članovi društva imaju pravo preče kupovine udela koji je predmet prenosa trećem licu itd.

Dakle, vlasnik koji je određenu stvar namenio da proda, a na kojoj postoji pravo preče kupovine, dužan je da titulara prava preče kupovine obavesti o nameravanoj prodaji i svim bitnim uslovima prodaje, što ima karakter ponude. Ukoliko titular prava preče kupovine prihvati ponudu, tj. saglasi se sa uslovima prodaje i cenom, vlasnik stvari je dužan da njemu proda stvar. Ako, pak, titular prava preče kupovine odbije ponudu, vlasnik stvari može istu prodati trećem licu, ali ne po povoljnijim uslovima.

U slučaju da vlasnik stvari ne postupi na navedeni način i ne obavesti titulara prava preče kupovine o nameravanoj prodaji, te proda stvar trećem licu, nastaje pravo titulara prava preče kupovine da sudskim putem zahteva poništaj ugovora o prodaji kao i da zahteva da se njemu stvar proda pod istim uslovima.

Iz navedenog vidimo da institut prava preče kupovine može imati značajne reperkusije na imovinsko – pravne odnose i da se ne sme zanemarivati prilikom prenosa prava svojine.

Odnos stečajnog postupka i prava preče kupovine

Iz prethodnih redova ovog teksta mogli smo da uočimo nesporan značaj stečajnog postupka u kontekstu savremenih društveno-privrednih odnosa kao i značaj instituta prava preče kupovine u kontekstu imovinsko-pravnih odnosa i raspolaganju s pravom svojine.

Međutim, odredba člana 75. stav 1. Zakona o stečaju kojom je propisano da se otvaranjem stečajnog postupka gase ranije stečena prava preče kupovine u pogledu imovine stečajnog dužnika, na prvi pogled stoji u oštrom sukobu sa odredbama drugih zakona kojima je propisano da određena lica imaju pravo preče kupovine.

Ukoliko bi se ova odredba Zakona o stečaju tumačila tako da nad imovinom u svojini stečajnog dužnika ne može postojati pravo preče kupovine, otvorio bi se prostor za sukob zakona, koji bi u slučaju rigidnog pristupa ovom problemu, stvarao nesagledive posledice u praksi i značajno komplikovao imovinsko-pravne odnose.

Tako,  ukoliko pođemo od zamišljene situacije (koja je poprilično učestala u stvarnom životu) da je stečajni dužnik, na primer, vlasnik suvlasničkog udela na nekoj nepokretnosti i ukoliko bismo odredbu člana 75. stav 1. Zakona o stečaju protumačili tako da na ovoj imovini ne može postojati pravo preče kupovine, konstituisala bi se situacija u kojoj postoji sukob zakona sa odredbama Zakona o prometu nepokretnosti kojima je propisano da suvlasnik nepokretnosti ima pravo preče kupovine na suvlasničkom udelu koji se prodaje, pritom se ne sme izgubiti iz vida činjenica da se radi o aktima iste ili jednake pravne snage, te se postavlja pitanje  odredbama kojeg zakona dati prednost.

Rešenje problema

Kako bi se postavljeni problem, tj. sukob zakona, rešio na način kojim bi bio zadovoljen javni interes i ne bi bio na uštrb neometanog funkcionisanja imovinsko-pravnih odnosa, neophodno je krenuti pravcem kojim bi se zadovoljili osnovni principi i načela stečajnog postupka, a ujedno, ne bi bio povređen institut prava preče kupovine.

Naime, stečajni postupak poznaje tri metoda prodaje imovine i to: javno nadmetanje, javno prikupljanje ponuda i neposrednu pogodbu. Međutim, prva dva metoda  predstavljaju uobičajene metode prodaje, budući da podrazumevaju oglašavanje prodaje i potencijalno učestvovanje neograničenog kruga lica, dok neposredna pogodba predstavlja izuzetak.

Imajući u vidu navedeno, stečajni upravnik treba da pristupi prodaji stvari na kojoj postoji pravo preče kupovine putem oglašavanja iste, i po okončanom postupku prodaje da utvrdi koja je ponuda najviša. Nakon toga, stečajni upravnik je u obavezi da lice koje je titular prava preče kupovine pozove da iskoristi pravo preče kupovine po ceni koja je kao najviša ostvarena u postupku prodaje. Ukoliko to lice prihvati cenu, stvar se prodaje njemu. U suprotnom, ukoliko imalac prava preče kupovine odbije da kupi stvar po ponuđenoj ceni, stečajni upravnik je ovlašćen da stvar proda učesniku koji je dostavio/izlicitirao najvišu ponudu.

Pre otpočinjanja postupka prodaje, svi potencijalni učesnici moraju biti obavešteni da na predmetu prodaje postoji pravo preče kupovine i da i pored činjenice da dostave najvišu ponudu, ne moraju biti proglašeni za kupca, već stvar može biti prodata imaocu prava preče kupovine.

Ovakvim postupanjem, uvažena su sva pravila i načela stečajnog postupka, a nije povređen ni institut prava preče kupovine, čime se rešava problem sukoba zakona i stvaraju preduslovi za neometano funkcionisanje imovinsko-pravnih odnosa.

Imajući u vidu izloženu argumentaciju, smatramo da sudska praksa treba da prihvati predočeni način rešenja ovog problema.

Septembar 2022. godine

Tim Auxilium Consulting