Procenitelji vrednosti nepokretnosti

Uvod

Zakonom o proceniteljima vrednosti nepokretnosti („Službeni glasnik RS”, br. 108/16 i 113/17 – u daljem tekstu: Zakon), prvi put je na sveobuhvatan način regulisana profesija procenitelja vrednosti nepokretnosti, kao jedna od bitnih profesija imajući u vidu značaj adekvatne procene nepokretnosti, naročito u procesu praćenja kreditnog rizika s obzirom na to da nepokretnosti predstavljaju jedan od najznačajnijih sredstava obezbeđenja kredita, ali i vrednu imovinu u bilansima mnogih privrednih subjekata. Naime, ovim Zakonom (i podzakonskim aktima) je uređeno, između ostalog, pitanje obaveznosti procene, kao i uslovi za dobijanje licence za vršenje procene vrednosti nepokretnosti, ustanovljeni su nacionalni standardi za procenu vrednosti nepokretnosti i sl.

Podzakonski akti koji bliže uređuju pojedine odredbe Zakona:

1.   Pravilnik o stručnoj obuci za licencirane procenitelje („Službeni glasnik RS”, broj 18/2019)

2.   Pravilnik o ispitu za sticanje zvanja licencirani procenitelj („Službeni glasnik RS”, broj 63/2018)

3.   Pravilnik o kontinuiranom profesionalnom usavršavanju licenciranih procenitelja („Službeni glasnik RS”, broj 18/2019)

4.   Pravilnik o Nacionalnim standardima, kodeksu etike i pravilima profesionalnog ponašanja licenciranog procenitelja („Službeni glasnik RS”, broj 70/2017)

5.   Pravilnik o kriterijumima za određivanje lakših i težih nepravilnosti u radu licenciranog procenitelja vrednosti nepokretnosti („Službeni glasnik RS”, broj 69/2017)

6.   Pravilnik o iznosu obavezne članarine koju akreditovano profesionalno udruženje procenitelja naplaćuje svojim članovima („Službeni glasnik RS”, broj 55/2017)

7.   Pravilnik o postupku izdavanja, obnavljanja i oduzimanja licenci za vršenje procena vrednosti nepokretnosti („Službeni glasnik RS”, broj 35/2017)

Obaveznost procene:

Članom 3. Zakona jasno su navedene situacije u kojima je obavezno angažovanje licenciranog procenitelja za procenu vrednosti nepokretnosti, i to:

1.   Za potrebe zaključenje ugovora o kreditu obezbeđenih hipotekom i zaključenja drugih poslova finansijskih institucija obezbeđenih hipotekom – bankarski hipotekarni krediti

2.   za potrebe utvrđivanja vrednosti nepokretnosti u postupku stečaja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje stečaj – stečajni postupak

3.   za potrebe prodaje nepokretnosti u postupku vansudskog namirenja, u skladu sa zakonom kojim se uređuje hipoteka – postupak namirenja po Zakonu o hipoteci

Naravno, očekivanja su da će licencirani procenitelji, zbog svih prednosti koji je ovaj Zakon doneo u posao procene vrednosti nepokretnosti (postojanja nacionalnih standarda po kojima se radi, postojanje jasnih pravila, licenciranja procenitelja, obaveze kontinuiranog profesionalnog usavršavanja licenciranih procenitelja, sprovođenja nadzora nad radom licenciranih procenitelja i propisanih kaznenih odredbi itd), sve više biti angažovani u procenama vrednosti nepokretnosti i za druge potrebe, za koje nije propisana zakonska obaveznost (npr. u postupcima sudskog namirenja u skladu sa Zakonom o izvršenju i obezbeđenju, za potrebe knjigovodstvene evidencije itd).

Gde možete da „pronađete” spisak licenciranih procenitelja?

U skladu sa Zakonom, Ministarstvo finansija vodi, objavljuje i bez odlaganja ažurira na svom sajtu imenik licenciranih procenitelja, imenik Akreditovanih udruženja, imenik organizatora stručne obuke i imenik organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja.

Link: https://www.mfin.gov.rs/usluge/imenici

Ko može da bude licencirani procenitelj, koje su obaveze licenciranog procenitelja?

Licenca se licu koje zadovoljava sledeće uslove:

1.     ima stečeno visoko obrazovanje na studijama drugog stepena u skladu sa zakonom kojim se uređuje visoko obrazovanje, odnosno na osnovnim studijama u trajanju od najmanje četiri godine – da ima fakultetsku diplomu, nije bitno koje profesije

2.     da je uspešno prošlo stručnu obuku koja uključuje završnu proveru znanja pred organizatorima stručne obuke – završena stručna obuka

3.     ima najmanje tri godine radnog iskustva na poslovima vršenje procene – radno iskustvo na poslovima procene (najmanje 3 godine)

4.     ima položen ispit za sticanje zvanja licencirani procenitelj (ispit se polaže pred Stručnim odborom u organizaciji Ministarstva finansija) – položen ispit

5.     nije mu izrečena zabrana izdavanja nove licence u skladu sa Zakonom – podnosiocu zahteva nije izrečena zabrana sticanja licence

6.     nije pravosnažno osuđivano za krivična dela koja ga čine nedostojnim za obavljanje poslova vršenja procene i to za krivična dela protiv prava po osnovu rada, privrede, imovine, pravosuđa, javnog reda i mira, pravnog saobraćaja i službene dužnosti i za krivično delo finansiranja terorizma – uverenje o neosuđivanosti (izdaje MUP) 

Napomena: lice koje već poseduje neku od međunarodno priznatih, a koje Zakon „prepoznaje”,  licenci za procenu vrednosti nepokretnosti (REV, MRICS, MAI), ne moraju da zadovoljavaju uslove od 1 do 4, ali je dužno da položi dopunski ispit iz poznavanja propisa kojima se uređuju stvarnopravni odnosi, status, promet, poreski aspekti i druga pitanja od značaja za nepokretnosti

Kako se licenca izdaje na tri godine, licencirani procenitelj sve vreme trajanja licence mora biti osiguran od profesionalne odgovornosti, kao i biti član Akreditovanog udruženja (s obzirom na to da su Akreditovanim udruženjima preneta javna ovlašćenja provere rada licenciranih procenitelja). 

Takođe, za obnovu licence, potrebno je se licencirani procenitelj kontinuirano profesionalno usavršava u cilju održavanja i unapređenja znanja, profesionalnih veština i profesionalnih vrednosti (da pohađa godišnje najmanje 20 časova kontinuiranog profesionalnog usavršavanja koje organizuje neki od organizatora kontinuiranog profesionalnog usavršavanja upisan u odgovarajući imenik).

Izveštaj o proceni vrednosti nepokretnosti

Izveštaj o proceni predstavlja „proizvod” usluge procene licenciranog procenitelja, odnosno predstavlja rezultat njegovog rada. Nacionalnim standardima je propisana sadržina izveštaja o proceni. U suštini, izveštaj o proceni mora biti transparentan, da sadrži sve relevantne podatke o nepokretnosti i relevantnom tržištu, u izveštaju treba da budu navedeni izvori informacija i podataka, izveštaj treba da bude potkrepljen adekvatnim dokazima i dokumentima, a sve u cilju da korisniku izveštaja o proceni bude jasno na koji način i pod kojim pretpostavkama je procenitelj došao do konkretnog iznosa procene vrednosti nepokretnosti.

Zaključak:

Skoro svaki privredni subjekt se bar jednom u svom poslovanju susretne sa nekom procenom vrednosti nepokretnosti, bilo kao korisnik ili kao naručilac procene (za potrebe dobijanja bankarskog kredita, za potrebe finansijskog izveštavanja, potrebe nabavke ili otuđenja nepokretnosti i sl). 

Ovim kratkim prikazom smo pokušali da pružimo osnovnu sliku o sadašnjem stanju u oblasti procene vrednosti nepokretnosti kako bi kao korisnik ili naručilac procene vrednosti nepokretnosti mogli da znate šta možete da očekujete od izveštaja o proceni vrednosti nepokretnosti.

Kao što i sam naziv kaže, procena nije egzaktan iznos, već subjektivno mišljenje licenciranog procenitelja o vrednosti nepokretnosti na određeni dan. To mišljenje licenciranog procenitelja treba da bude zasnovano na stručnom multidisciplinarnom znanju koje obuhvata, između ostalog: načela ekonomske teorije, praktične ekonomske aspekte tržišta nepokretnosti i poslovanja i finansija, osnove prometa nepokretnosti, energetike, zaštite životne sredine i prirodnih resursa i građevinarstva, kao i propise kojima se uređuju stvarnopravni odnosi, status, promet, poreske aspekte i druga pitanja od značaja za nepokretnosti, standarde struke, postupak procene vrednosti, postupak procene vrednosti u svrhe sprovođenja posebnih postupaka u skladu sa posebnim zakonom i standarde procene.

Decembar 2022. godine

Tim Auxilium Consulting